Durante muitos anos o segmento imobiliário tem sido apontado por especialistas como uma das formas de avaliar o grau de desenvolvimento de uma cidade. Seguindo esse critério, é fácil entender porque Maceió vive uma fase promissora para quem quer investir e é uma das grandes apostas das maiores construtoras e incorporadoras do país.
Diferente dos demais setores, o que torna o fenômeno imobiliário tão importante é o fato de ser uma área com um poder enorme de movimentar a economia. A cadeia produtiva da construção civil funciona como uma locomotiva, arrastando vários outros setores.
No início do ano, quando a indústria da construção civil alagoana apresentou prognósticos otimistas para o primeiro semestre, não se tinha a noção exata de que, passados os seis primeiros meses, a percepção que os negócios estão bem seria sentida tão claramente pelo clima de euforia entre empresários do setor.
O otimismo em relação a esse indicador pode ser exemplificado pelo aumento expressivo dos lançamentos de imóveis neste ano. Segundo o índice de Velocidade de Vendas (IVV) do mês de abril, o mercado imobiliário de Maceió recebeu só naquele mês mais 190 novos apartamentos, o que elevou a seiscentos e treze o número de lançamentos acumulados no ano de 2007, um crescimento de 1600% em relação ao mesmo período do ano de 2006 (janeiro a abril).
Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (Ademi-AL), Jubson Uchôa, esse aquecimento da demanda pode ser creditada, dentre outros fatores, ao bom momento vivido pela economia do país, com a queda dos juros e o aumento da oferta de crédito para financiamento à construção civil. "Os bancos atentaram para os benefícios e a demanda do setor e os consumidores já encontram casas e apartamentos dos mais variados tamanhos e condições de pagamento", destacou Uchôa.
Ele apontou também o alto padrão das construtoras alagoanas como outro ponto positivo do setor. Isso também tem despertado o interesse das grandes incorporadoras para investir no setor e formar parcerias com as construtoras locais.
"Nossas empresas estão preparadas para todas as mudanças que ocorram no mercado porque buscaram a sua qualificação e investiram em tecnologia e inovações", completou Jubson Uchôa.
Para ele, a projeção de melhora da rentabilidade das empresas e de aumento no volume de negócios e faturamento deixa o setor ainda mais animado. As expectativas dos empresários da construção relativas à conjuntura econômica são as melhores e a tendência é o setor fechar o ano de 2007 comemorando os números positivos.
Caixa investe R$ 34 milhões em habitação no primeiro semestre em Alagoas
TÂMARA ALBUQUERQUE
A estabilidade no cenário econômico brasileiro tem feito disparar no pais o volume de crédito imobiliário. Maiores e melhores condições de financiamento, prazos que já chegam a 20 anos, além da queda de juros, são fatores que dão forças aos agentes públicos para enfrentarem o desafio de reduzir o déficit habitacional no país, calculado pela Fundação Getúlio Vargas Projetos em 7,8 milhões de moradias em 2005, o correspondente a 14,7% do total de domicílios.
Medidas adotadas pelo governo, como a redução da TR, que promoverá uma queda na correção das prestações do mutuário, a amortização do saldo devedor, como também a recente autorização do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) de ampliação dos limites para que mutuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) possam abater o valor das parcelas do imóvel, contribuem para aumentar o otimismo do brasileiro em poder realizar o sonho da casa própria. De fato, as condições estão mais favoráveis que nunca para a aquisição do imóvel, na avaliação de especialistas.
É com esse otimismo que o superintendente da Caixa Econômica Federal em Alagoas, Paulo Sérgio Barbosa de Mello, enxerga o mercado habitacional em 2007. No ano passado, a instituição investiu R$ 61,2 milhões em habitação no Estado, nas diversas linhas de financiamento, Este ano, are o dia 20 de junho, a Caixa já contabilizava um volume de R$ 34 milhões em investimentos para o mesmo fim. Projetos estão sendo desenvolvidos para superar os resultados de 2006 com folga, entre os quais o fortalecimento de parcerias com o setor produtivo para fomentar a construção de imóveis para a classe média, onde exige maior carência de produtos no mercado de AIagoas.
"Existe uma demanda reprimida para aquisição de imóveis na faixa entre R$ 30 mil e R$ 40 mil, que são unidades populares com área constituída em tomo de 40m2. A procura por esse produto é grande, mas não há oferta 110 mercado", informa o superintendente. O estimulo para a produção desses imóveis seria dado pela Caixa através de linhas de credito específicas como a "Alocação de Recursos" e o "Financiamento à Produção de Imóveis", ambos utilizando recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). "O objetivo é que a Caixa financie a produção e as empresas da construção civil voltem a desempenhar seu papel natural, que é construir, de fato, os imóveis" enfatiza Paulo MeIlo.
Com a Alocação de Recursos, a Caixa passa a assegurar às empresas do ramo da construção civil, que produzem empreendimentos com recursos próprios ou de terceiros, a comercialização das unidades habitacionais por meio de financiamentos diretamente a pessoas físicas, após a conclusão e regularização da obra no Cartório de Registro de Imóveis. O Financiamento à Produção de Imóveis, explica Paulo Mello, é uma linha de crédito para financiamento da produção de empreendimentos habitacionais direcionada às empresas da construção civil, e da comercialização dessas unidades às pessoas físicas. A linha é destinada a empreendimentos inseridos na malha urbana, dotados de infra-estrutura básica e pode cobrir até 85% do custo da obra.
Baixa renda
É apostando no fortalecimento das parcerias que Paulo Mello também espera reduzir o déficit habitacional para famílias com renda de até um salário mínimo. O superintende da Caixa calcula que a carência de imóveis para essa faixa da população, no Estado, seja de 40 mil unidades. São famílias que vivem nos chamados "assentamentos subnormais", que incluem as favelas e os cortiços. Ele explica que o financiamento destinado à produção desses imóveis é garantido pela Resolução 460, que subsidia moradia com recursos.do FGTS.
Os recursos podem ser pleiteados pelas prefeituras, governos estaduais, cooperativas habitacionais ou associação de moradores, nas agências da Caixa. Paulo MeIlo enfatiza que a prioridade de atendimento é concedida para moradores de regiões metropolitanas. Na construção de imóveis pela Resolução 460, 83% do crédito é financiado pelos recursos subsidiados, enquanto que os demais 17% é financiado pelo tomador do empréstimo, no caso a prefeitura ou a cooperativa. Entretanto, o gasto referente à infra-estrutura, também pode ser considerado parte desses 17%, através de contrapartidas. O imóvel sairia praticamente a custo zero para as pessoas de baixa renda.
"Mutuário, prefeituras ou entidades que solicitar os recursos deve entrar com contrapartida, que pode ser em dinheiro ou em bens e serviços, como, por exemplo, terrenos, a infra-estrutura ou a mão-de-obra para construção das casas", informa. Em Alagoas, foram construída no ano passado 1.471 unidades habitacionais com recursos da Resolução 460 e este ano outras 721 unidades estão em andamento. A área para construção desses imóveis deve dispor de infra-estrutura básica (água, energia elétrica e esgoto) e cada unidade habitacional tem valor médio de R$ 13 mil, se construída na capital, e R$ 8.500,00, no interior.
O maior desafio para garantir essa linha de crédito no Estado é capacitar prefeituras para a elaboração de projetos. "Atualmente somente 30 prefeituras alagoanas fecharam contrato com a Caixa para trabalhar em projetos visando os subsídios da Resolução 460" enfatiza Paulo MeIlo. A dificuldade maior de acordo com o superintendente, está na falta de capacitação técnica por parte dos governos municipais ou na falta de documentos exigidos para a participação. Até o final de julho do ano passado R$ 1,8 bilhão foi contratado no país para construção de _ imóveis residenciais subsidiados pela Resolução 460. Este ano, a dotação inicial para todos os estados da federação é de R$ 1 bilhão, mas a Caixa está aguardando uma suplementação que pode triplicar esse volume de recursos até o final do ano.
Com objetivo de ampliar ás parcerias com as prefeituras alagoanas, a Caixa tem desempenhado o papel de consultoria e já se colocou, inclusive, à disposição da Associação dos Municípios Alagoanos (AMA) para intensificar os trabalhos, O banco também tem investido em sua infra-¬estrutura para fomentar a produção imobiliária no Estado. Na Agência Barão de Jaraguá, por exemplo, acaba de ser montado um núcleo com profissionais especializados em crédito imobiliário para orientar pessoas físicas, jurídicas e poder público sobre suas linhas de financiamento.
ABMH alerta sobre cuidados indispensáveis para garantir a casa própria com segurança
O sonho da casa própria está mais fácil de virar realidade para os brasileiros, que hoje contam com maior oferta de crédito imobiliário e de opções de financiamento habitacional. Os bancos privados também entraram na disputa acirrada por este mercado, gerando uma variação maior nas taxas de juros, que hoje oscila entre 8% e 14,5%, O consumidor passou dispor de mais alternativas para escolha de bancos, taxas e prazos, de financiamento e as relações no mercado ficaram mais transparentes. Mas, segundo alerta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), em Alagoas, Anthony F e r na n d e s Oliveira Lima, apesar desse cenário de otimismo e facilidade, ainda é preciso se cercar de cuidados para garantir que o investimento na moradia não se transforme num grande problema familiar.
O primeiro conselho do especialista é que o consumidor não deve comprometer mais de 30% de sua renda com o pagamento da prestação da casa própria, Amparado na experiência de nove anos à frente da ABMH, ele avalia que acima desses percentuais o comprometimento da renda pode desestruturar o orçamento familiar e gerar prejuízos que inviabilizem o cumprimento do contrato de financiamento do imóvel. Além disso, é preciso ficar atento ao plano de amortização do financiamento, optando por aquele que deixe menos resíduo final. Outra situação a ser avaliada com cuidado, é o percentual da taxa de juros no contrato, Anthony Lima afirma que pode ser interessante optar por uma taxa mais alta, desde que não haja sobre ela a incidência da TR.
É preciso, de fato, analisar cada detalhe antes de assinar um contrato para a compra da casa própria, Felizmente isso não significa dizer que o pretenso mutuário tenha que ser um expert em linguagem financeira. Algumas instituições especializadas, como a própria ABMH, oferecem o serviço de consultoria gratuitamente. Localizada na Avenida Deputado José Lages, 174, em Ponta Verde, a ABMH presta dois tipos básicos de serviços ao mutuário ou a qualquer cidade que deseje comprar um imóvel: o primeiro deles é orientar sobre qual a melhor escolha de financiamento, segundo o perfil socioeconômico do consumidor, que é traçado na instituição tendo por base vários critérios, inclusive as condições financeiras.
A instituição também distribui material impresso, como cartilhas e manuais, mostrando como deve ser o passo a passo de uma negociação segura. Por fim, para quem já faz o financiamento e está com problemas, a ABMH coloca à disposição seu quadro funcional, especializado, para encontrar soluções administrativas ou, se for o caso, entrar com processo na Justiça. O número de causas ganho juridicamente pela ABMH é tão grande quanto são variados os motivos, Mas, segundo revela Anthony Lima, a maior "dor de cabeça" dos mutuários de Alagoas, na atualidade, tem como causa o valor do saldo devedor dos imóveis, que quase sem exceção não acompanha a amortização prevista no contrato.
Aliás, o contrato é citado pelo presidente da ABMH como peça mais importante no relacionamento do consumidor com a instituição que emprestará dinheiro para que ele realize o sonho da casa própria. "O contrato faz lei" alerta Anthony Lima. Ele orienta o consumidor a solicitar antecipadamente o contrato p.ara avaliar detalhadamente seus pontos e se ele inclui todos os itens e características que foi acordo verbalmente, "E importante que tudo o que ficou discutido entre as partes esteja escrito no contrato, porque em caso de descumprimento de cláusulas, fica mais fácil a cobrança judicial. Com acesso antecipado ao contrato se faz uma avaliação preventiva" explica.
Assim como o contrato, o consumidor também deve exigir, antes de fechar o financiamento habitacional, urna projeção das prestações e do saldo devedor, e acompanhar pelo extrato ou boleto se os valores correspondem ao que foi projetado. "O consumidor deve ser exigente, detalhista, conhecer bem o produto a ser comprado, pedir explicações para entender todo o processo de financiamento até não testar mais dúvidas. Ainda assim, se não se sentir seguro, pode procurar à ABMH que prestamos uma consultoria esclarecedora e orientadora. Com essa prevenção, nosso objetivo é que o mutuário ou futuro mutuário não precise recorrer à justiça para garantir seus direitos" menciona. O contato com a ABMH pode ser feito diretamente na ou pelos telefones (82) 3351-2043 e 3357-2031.
Novo patamar do crédito para a casa própria
Décio Tenerello
Com empréstimos da ordem de R$ 1 bilhão por mês e a perspectiva de financiar 150 mil imóveis, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) chega a um novo patamar em 2007, E avançará ainda mais com a consolidação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e seus instrumentos – alienação fiduciária, patrimônio de afetação, securitização e, sobretudo, a emissão maciça de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para permitir sua interligaçãoo com o mercado de capitais.
As condições atuais são favoráveis. A redução da Selic, em 7,25% desde 2005, chega aos mutuários pela transmissão da queda do juro básico aos empréstimos para compra da casa própria. Isto beneficia tanto os clientes de agentes privados como estatais.
Nos últimos cinco anos, o crescimento das operações foi rápido. Agora, o objetivo é manter esse ritmo. Desde 2002 o SBPE já multiplicou por cinco a quantidade de imóveis financiados e deverá multiplicá-Ia por dez entre o início e o fim da década.
Reduzido o risco de crédito com a Lei a 0.931/2004, a agenda contempla mais medidas a favor dos tomadores, como a simplificação, desburocratização e uniformização das operações. Assim será possível gerar uma grande massa de recebíveis que serão transformados em CRIs e negociados no mercado de capitais, atraindo entidades de previdência fechadas e abertas, seguradoras e outros investidores para o mercado secundário e o SFT.
O governo tem estimulado os financiamentos e a construção civil. Reduziu os encargos tributários na compra e venda de imóveis e a tributação de materiais de construção. Criou condições para a baixa dos juros. Falta premiar a compra do primeiro imóvel por mutuários de todas as faixas de renda, corno no exterior.
Cabe, ainda, avaliar o fim do direcionamento dos recursos das cadernetas de poupança, abrindo caminho para que os agentes do SBPE gerem contatos, não para manter em carteira, mas para negociá-Ios com as securitizadoras, que emitirão CRIs em escala, atraindo mais recursos para o crédito imobiliário, corno ocorre nos mercados desenvolvidos.
Este caminho já é seguido por países corno o México, a Espanha e os Estados Unidos. Aqui, permitirá que o crédito imobiliário aumente de 2% a 3% do PIB e chegue a 10% do PIB, favorecendo tanto as famílias que já têm imóvel como aquelas que decidiram adquirir sua casa própria.
Arredamento Residencial em Alagoas alcança maior índice de adesão no país
Entre os programas e linhas de crédito da Caixa Econômica Federal destinados à habitação, o Programa de Arrendamento ResidenciaI (PAR) alcançou em Alagoas o maior índice de adesão no país. Foram construídas em Maceió e na cidade de Arapiraca 8.556 unidades do PAR em diversos bairros, número recorde em nível nacional. O programa, que atende à famílias com renda entre três a cinco salários mínimos, consumiu do banco federal investimento na ordem de R$ 192 milhões no Estado.
Na avaliação do superintende, Paulo Mello, a Caixa conseguiu atender toda demanda existente no estado para o PAR. Entretanto, o banco está programando um levantamento minucioso para checar se ainda há público interessado nos imóveis arrendados, principalmente agora, que a MP 350 autoriza a liquidação dos imóveis após cinco e que será possível utilizar o FGTS para liquidação das prestações.
Até final deste ano, a Caixa entregará outros cinco empreendimentos do PAR às famílias, desta vez, todos localizados em Maceió, Serão entregues 496 unidades no Conjunto Ernesto Maranhão, na Via. Expressa; 320 unidades no Conjunto Antônio Coutinho, em Ouro Preto; e 620.unidades nos conjuntos Iracema, Janaina e Maira, nas proximidades do José Tenório. As inscrições para o PAR ainda estão abertas para interessados na Secretaria Municipal de Habitação e na Agência Alagoana de Habitação e Urbanismo do governo.
