Entre os diferentes setores envolvidos pelas alterações na Lei do Inquilinato, o varejo foi um dos mais afetados pelas medidas. Recentemente aprovada, a lei de número 12.112 altera artigos da antiga Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), e passa a vigorar dia 25 de janeiro de 2010. As alterações aprovadas atingem diretamente procedimentos e regras no processo de locação de imóveis comerciais. No entanto, para representantes do setor varejista, os impactos das mudanças não influirão de forma negativa no cotidiano dos bons inquilinos.
Segundo o senador e presidente da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Distrito Federal (Fecomercio-DF) Aldemir Santana, a lei deveria ter sido apreciada com mais profundidade, no entanto as alterações aprovadas preservaram o direito de comércio. “Os principais pontos negativos foram vetados pelo presidente Lula, após diversas negociações com diferentes entidades e líderes partidários ligados ao setor”, avalia.
Os vetos os quais Aldemir Santana se refere dizem respeito basicamente a dois procedimentos. O primeiro mantém a garantia de que, ao renovar o contrato, o locador receba indenização de ressarcimento de prejuízos concedida ao locatário do imóvel em caso de cessão de contrato causada por melhor proposta de terceiros. Outro artigo, vetado integralmente, propunha que, ao transferir ou modificar a estrutura societária da empresa, o locatário deveria comunicar e solicitar o aval do locador, podendo este cessar o contrato imediatamente. Segundo o presidente da Câmara de Dirigentes Lojistas do Distrito Federal (CDL-DF) Vicente Estevanato, a proposta representava uma clara interferência nos direitos da pessoa jurídica. “Uma coisa não tem nada a ver com a outra”, afirma.
Já o polêmico artigo 74 foi vetado apenas parcialmente. A alteração previa concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias (prazo que, anteriormente, era de 180 dias), em casos de cessão de contrato. O veto parcial do presidente Lula estabeleceu o prazo de 30 dias para desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. No entendimento de Estevanato, o prazo é justo, pois os 30 dias são concedidos após o período em que o processo for transitado e julgado. A opinião é compartilhada por Aldemir Santana, que defende que “o investidor também tem que ter segurança”.
Contudo, Vicente Estevanato avalia negativamente a alteração na tolerância em casos de atraso de pagamento. Na antiga lei, o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes, no máximo, em um período de 12 meses. Na terceira vez, o locador tinha direito de não aceitá-lo mais como inquilino. A nova lei altera a tolerância para um único atraso no pagamento em um período de dois anos. “É um ponto que desequilibra as partes. A lei deve, sim, proteger o proprietário do mau inquilino, mas também deve proteger o inquilino do mau proprietário. Nós não podemos admitir a inadimplência, mas me preocupa que um atraso involuntário possa causar uma penalidade tão severa”, avalia. O presidente do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) João Teodoro discorda. “O que acontecia antes era apenas uma prática de mercado; a Justiça entendia assim. A lei atual apenas estabelece esse prazo de forma mais clara. Creio que a medida é justa e restabelece a medida de forças”, afirma Teodoro.
Para o advogado da Associação Brasileira de Shoppings José Ricardo Lira, alterações como essa são ferramentas que conferem legitimidade aos créditos contratuais. “Não se deve premiar ou estimular o calote. A lei faz exatamente o oposto, minimiza as possibilidades de calote”, afirma. Segundo Lira, a medida é perfeitamente razoável, até mesmo no sentido de desestruturar um sistema voltado para a acumulação de dívidas. “Se o inquilino deixasse de pagar duas vezes por ano, duas vezes por ano seriam tomadas medidas judiciais. A nova regra, além de prestigiar o cumprimento das obrigações, desafoga o Sistema Judiciário”, argumenta.
No entanto, todos concordam que o bom senso deve prevalecer. “Se o locatário que porventura tiver um problema que resulte em um segundo atraso comunicar a situação ao locador, manifestando sua intenção de pagar, acredito que, com certeza, pode-se chegar a um acordo. O que não se pode tolerar é a negligência por parte do inquilino”, afirma Teodoro. Para José Ricardo Lira, além do bom senso, o interesse econômico acaba prevalecendo nesse tipo de situação “Se o inquilino é idôneo e bom pagador, e está apenas passando por um contratempo, duvido que o locador não buscará uma forma de ajudá-lo a resolver o problema, ao invés de alugar o imóvel para outra pessoa, que talvez não seja tão responsável”.
A presidente da Associação Comercial do Distrito Federal Danielle Moreira afirma que as mudanças na lei vieram para dar maior proteção ao locador do imóvel, que encontrava dificuldades na hora de reavê-lo, mas entende que “para o locatário, as alterações de fato não foram vantajosas de uma maneira geral”. No entanto, Danielle lembra que “as medidas foram tomadas com base no Novo Código Civil e na jurisprudência dos últimos 15 anos".
